Koopt de verhuurder van een pand zijn huurders uit om dit pand te kunnen gebruiken voor projectontwikkeling? Dan vormt dat pand ondernemingsvermogen voor toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling.
Tot de nalatenschap van een overleden vrouw behoorden de (certificaten in) aandelen in drie vennootschappen. Deze vennootschappen hielden zich bezig met de ontwikkeling en verhuur van vastgoed. De twee dochters en de drie kleinkinderen van de overleden vrouw waren de erfgenamen. Tussen de erfgenamen en de Belastingdienst ontstond een geschil over de vraag in welke mate de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) van toepassing was op de certificaten. Een van de geschilpunten was de kwalificatie van bepaalde panden. De Hoge Raad constateerde dat Hof Amsterdam dit geschilpunt ten onrechte niet had behandeld. Daarom heeft de Hoge Raad de zaak doorverwezen naar Hof Den Haag. Zie ook NTFR 2021/2062 en ‘Rechter moet BOR-geschil over kwalificatie panden behandelen’.
Herontwikkelde en verhuurde panden
Hof Den Haag gaat ten eerste in op de stelling van de dochters van de erflaatster dat panden die zijn (her)ontwikkeld en daarna zijn verhuurd op zijn minst tot het keuzevermogen behoren. De zussen menen dat deze panden ondernemingsvermogen vormen. Maar het hof oordeelt dat panden die in het verleden (her)ontwikkeld zijn om in een later jaar te worden verhuurd in redelijkheid niet zijn toe te rekenen aan de projectontwikkelingsactiviteiten. De zussen stellen ook dat de verhuurde panden kunnen dienen als onderpand voor de financiering van projectontwikkeling. Maar volgens het hof is de enkele omstandigheid dat de hypothecaire schulden (deels) aan het ondernemingsvermogen zijn toegerekend, onvoldoende om te oordelen dat verhuurde panden als onderpand fungeren voor de financiering van de projectontwikkeling. Het hof ziet ook geen andere reden om de herontwikkelde en verhuurde panden te bestempelen als ondernemingsvermogen.
Huuruitkooppanden
Vervolgens behandelt het hof negen panden waarvan de huurders zijn uitgekocht. Het hof oordeelt dat een huuruitkoop niet in alle gevallen onder de ontwikkelingsactiviteiten valt. Dat is pas het geval als de huuruitkoop plaatsvindt met het oog op die activiteiten. De huuruitkoop mag dus geen betrekking hebben op het daaropvolgend kunnen aangaan van een nieuw huurcontract. Overigens hoeft een huuruitkoop in het kader van projectontwikkeling niet plaats te vinden in het jaar waarin de erflater overlijdt. Heeft de huuruitkoop bijvoorbeeld plaatsgevonden in de periode vóór het overlijdensjaar? Dan is het desbetreffende pand in redelijkheid tot het ondernemingsvermogen te rekenen. Tenminste, mits die huuruitkoop heeft plaatsgevonden met het oog op (her)ontwikkeling in of na het overlijdensjaar. Het betreffende object is dan vanaf het moment van de huuruitkoop toe te rekenen aan de projectontwikkelingsactiviteiten. In deze zaak voldoet één van de huuruitkooppanden aan die voorwaarden.
Voormalig kantoorpand
Ten slotte oordeelt het hof dat het voormalige kantoorpand van het bedrijf ook tot het ondernemingsvermogen is te rekenen. Het hof verwijst daarbij naar het zogeheten pottenbakkersarrest (ECLI:NL:HR:1997:AA2251). Dat arrest ziet op de situatie dat een ondernemer een onroerende zaak gebruikt voor zijn onderneming en tot zijn ondernemingsvermogen rekent. Stopt de ondernemer met het gebruik van dit pand voor zijn onderneming? En gaat hij dat pand vervolgens verhuren aan derden? Dan mag hij het pand blijven rekenen tot zijn ondernemingsvermogen.
Bronnen: Gerechtshof Den Haag 16 september 2022 (gepubliceerd 13 oktober 2022), ECLI:NL:GHDHA:2022:1897, BK-21/00417 en Gerechtshof Den Haag 16 september 2022 (gepubliceerd 13 oktober 2022), ECLI:NL:GHDHA:2022:1898, BK-21/00418
Masterclass Bedrijfsopvolging
Professor Edwin Heithuis, specialist bij uitstek op bedrijfsopvolging, neemt u in één dag mee langs alle fiscale knelpunten in de bedrijfsopvolging. Zo begeleidt u uw cliënt naar een fiscaal optimale bedrijfsoverdracht.
Geef een reactie