De bewijslast bij toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling bij verkrijging van aandelen in een vastgoed-bv is zwaar. Het uitsluitend verhuren van woningen en bedrijfsruimten, was ‘normaal vermogensbeheer’ volgens de rechtbank.
Bij het overlijden van moeder, waren haar twee dochters de enige erfgenamen. Tot de nalatenschap behoren onder meer alle aandelen in een bv, wiens activiteiten bestonden uit de exploitatie van een vastgoedportefeuille. De exploitatie en het beheer van de onroerende zaken was uitbesteed aan een Amsterdams vastgoedservicekantoor. Voor de aangifte successierecht stelde een taxateur van de dochters de waarde van de onroerende zaken vast op € 6.850.000, met als uitgangspunt de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. De inspecteur volgde de gerapporteerde waarde, maar weigerde de bedrijfsopvolgingsfaciliteit (bof). In de beroepsfase overlegden de dochters twee waarderingsrapporten: een analyserapport met de liquidatiewaarde van de onroerende zaken (€ 4,5 miljoen), en een rapportage over de going-concernwaarde (ruim € 3,5 miljoen). Volgens de erfgenamen moest het rapport met de liquidatiewaarde worden gevolgd voor de bepaling van de waarde van de aandelen. Verder zou de bof van toepassing zijn.
Waardering aandelen
De rechtbank is van oordeel dat voor de waarde van de onroerende zaken uitgegaan moest worden van verkoop op de beste wijze. Dat was niet een executieveiling. Omdat de bv alle jaren winst maakte, was er immers geen reden voor snelle liquidatie. Er moest worden uitgegaan van 100% van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, dus € 6.850.000.
Bedrijfsopvolgingsfaciliteit
Voor de beoordeling van het ondernemerschap, moesten de werkzaamheden van het vastgoedservicekantoor volgens de rechtbank worden toegerekend aan bv. De werkzaamheden vonden immers plaats voor rekening en risico van de bv. Het uitsluitend verhuren van woningen en bedrijfsruimten, ging volgens de rechtbank echter het normaal vermogensbeheer niet te boven. Met de renovatie- en (groot)onderhoudswerkzaamheden e.d. werd beoogd het vermogen in stand te houden. De grote omvang van de vastgoedportefeuille leidde ook niet tot meer dan normaal vermogensbeheer. Dat gold ook voor het feit dat in concurrentie werd getreden met commerciële vastgoedondernemers of woningbouwcorporaties.
Wet: artikel 21, lid 1 en 35b SW
Meer informatie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 6 november 2014 (gepubliceerd 3 december 2014), ECLI:NL:RBZWB:2014:7977
Geef een reactie