De woningmarkt is al jaren lastig voor starters. De hulp van ouders bij het verkrijgen van een woning zal daarom vaak zeer welkom zijn. Daarbij is wel van belang om te voldoen aan de voorwaarden van de fiscale faciliteiten. Anders zal de starter een fors bedrag aan schenkbelasting moet betalen.
Schenking aankoopsom woning
Een manier voor ouders om hun kinderen te helpen bij het verkrijgen van een eigen woning is het schenken van woning. Maar voor de heffing van overdrachtsbelasting is het beter om de aankoopsom voor de eigen woning te schenken. Het voordeel van het schenken van de aankoopsom boven het zelf kopen en vervolgens schenken van de woning zit in de overdrachtsbelasting. Als de ouders de woning zelf kopen, betalen zij 8% overdrachtsbelasting. Als het kind zelf zijn eigen woning koopt, kan het lage tarief van 2% van toepassing zijn. En onder voorwaarden kan zelfs een vrijstelling gelden!
Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting
De vrijstelling in de overdrachtsbelasting met betrekking tot woningen kent de volgende cumulatieve voorwaarden:
- De verkrijger is een meerderjarig natuurlijk persoon, die nog geen 35 jaar oud is.
- De verkrijger heeft deze vrijstelling nog niet eerder toegepast. Hij legt hierover ook een duidelijke schriftelijke verklaring af.
- De verkrijger gaat de verkregen woning gebruiken als hoofdverblijf. Hierbij mag het niet gaan om tijdelijk gebruik. De gebruiker moet zijn voornemen met betrekking tot het gebruik schriftelijk opnemen in een verklaring.
- Vanaf 1 april 2021 gaat nog een voorwaarde gelden. Deze voorwaarde luidt dat de totale waarde van de woning, rechten waaraan een woning is onderworpen en/of aanhorigheden van die woning een bedrag van € 400.000 (bedrag 2021) niet overschrijdt. Overigens is deze voorwaarde niet te omzeilen door de verkrijging te splitsen. Krijgt iemand namelijk een deel van (de rechten op) een woning in handen en verwerft hij binnen twaalf maanden weer een deel van deze woning? Dan moet hij bij de tweede verkrijging de waarde van de eerdere deelverkrijging optellen.
Jubelton
De schenking van een eigen woning of een aankoopsom van een eigen woning is belast met schenkbelasting. Maar onder de volgende voorwaarden mag de begunstigde eenmalig een vrijstelling toepassen van € 105.302 (bedrag 2021):
- De begunstigde is tussen de achttien en veertig jaar oud.
- De schenking is ten behoeve van een eigen woning. Daarbij dient men aan te sluiten bij het begrip ‘eigen woning’ in de inkomstenbelasting.
- De schenking mag geen andere voorwaarde bevatten dan een ontbindende voorwaarde dat de schenking vervalt voor zover niet is voldaan aan de voorwaarden voor de verhoogde vrijstelling voor een schenking ten behoeve van een eigen woning;
Voor en nadelen jubelton
Als ouders hun kinderen een jubelton schenken helpen zij hen niet alleen met het verkrijgen van een eigen woning. Zij verlagen ook de nalatenschap waarover de kinderen bij het overlijden van hun ouders erfbelasting zijn verschuldigd. Bovendien hebben de ouders na de schenking minder box 3-vermogen. Maar door de schenking zal bij een latere verkoop van de eigen woning de overwaarde hoger zijn. Fiscaal gezien wordt de eigenwoningbezitter de overwaarde te besteden aan zijn eigen woning. En dat betekent in beginsel minder aftrek van hypotheekrente.
Verstrekken eigenwoninglening
Vaak zal de jubelton onvoldoende zijn voor het volledig financieren van de eigen woning. In dat geval kan een ouder besluiten zijn kind een lening te verstrekken. Zo lang deze lening voldoet aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld, kan het kind de betaalde rentevergoeding aftrekken. Voldoet de lening niet aan de voorwaarden, dan valt de schuld in box 3. Om te kwalificeren als eigenwoningschuld moet de lening van de ouders aan het kind:
- zijn aangegaan in verband met de eigen woning, zoals aankoop, verbetering of onderhoud; en
- op zijn minst annuïtair in maximaal 360 maanden worden afgelost. Deze eis moet ook zijn opgenomen in de leningsvoorwaarden.
Informatieverplichting
Bovendien moet het kind voldoen aan een informatieverplichting om de rente te mogen aftrekken. Hij zal aan de Belastingdienst moeten opgeven:
- op welke datum hij de schuld is aangegaan.
- wat het startbedrag van de lening is;
- welk maandelijks rentepercentage is overeengekomen;
- wat de contractuele looptijd van de lening in maanden is;
- wat het aflossingsschema is; en
- de naam, adres en burgerservicenummer (BSN) van de ouder die de lening verstrekt. Mocht de ouder via zijn bv de lening verstrekken, dan dient het kind het KvK-nummer van die bv te vermelden in plaats van het BSN van zijn ouder.
Latere schenkingen
De ouders kunnen in latere jaren hun kind nog gewone schenkingen doen toekomen. Ook kunnen zij de eigenwoningrente kwijtschelden. Dat telt ook als een schenking en bovendien drukt de rente dan niet op het kind. In dat geval kan hij de rente niet aftrekken. Daarom is het beter een aflossing in plaats van een rente kwijt te schelden.
Wet: art. 3.111, 3.119a en 3.119aa Wet IB 2001 en art. 33, onderdeel 5° sub c en 33a SW en art. 14, 15 en 15a WBRV
Regeling: art. 17b Uitv reg IB 2001 en art. 5 UR S&E
Vakblad Estate Planning
In het februarinummer van Vakblad Estate Planning staat een uitgebreid artikel van mr. Arco de Vries, estate planner bij Financial Boardroom Amsterdam, over schenken aan kinderen voor een eigen woning. Nog geen abonnee? Neem nu een voordelig proefabonnement voor drie nummers.
Geef een reactie