Iedere maand schrijft mr. dr. Chris Dijkstra over zaken die hem opvallen binnen de fiscaliteit.
Over de fiscale behandeling van de vastgoedondernemer
De groei van de overheidsuitgaven wordt gecompenseerd door ook de inkomsten te laten stijgen. Opmerkelijk is dat het bonnetje voor de extra uitgaven meer dan gemiddeld terecht komt bij vastgoedeigenaren. Dat zijn immers criminelen die straf verdienen. Ze zijn slecht. Ze verdienen geld over de rug van arme huurders.
Het is evident dat je ook wel met een andere bril kunt kijken naar personen die actief zijn in het vastgoed. Immers, zij zijn het ook die zorgen voor nieuwe vastgoedontwikkelingen en bijvoorbeeld nieuwe woningen waar we met zijn allen om zitten te springen.
En toch geeft de fiscale behandeling van deze ondernemers niet echt het idee van waardering, maar lijkt het meer een vorm van bestraffing. Ik denk aan de volgende reeds ingegane of toekomstige maatregelen:
- vanaf 1 januari 2024 wordt voor de bedrijfsopvolgingsregeling in de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting al het vastgoed dat niet in eigen gebruik is uitgesloten;
- de waardering van vastgoed in verhuurde staat in box 3 is met ingang van 1 januari 2023 sterk gestegen;
- de schuldenaftrek in box 3, die met name vastgoedeigenaren aangaat, is met ingang van 1 januari 2023 aanzienlijk beperkt;
- de stijging van de overdrachtsbelasting naar 10,4%. Enkele jaren geleden was dit nog 6%;
- de voorgestelde renteaftrekbeperking voor vastgoed-bv’s, waarbij deze rente nog maar aftrekbaar is tot 20% van de gecorrigeerde winst (EBITDA);
- het invoeren van de Wet excessief lenen bij de eigen bv, zonder dat er een overgangsregeling voor bestaande vastgoedfinancieringen is opgenomen.
De aanpassing in de bedrijfsopvolgingsregeling zal ertoe leiden dat enerzijds de bedrijfsoverdracht bij leven voor de vastgoedondernemer de facto onmogelijk wordt gemaakt, maar vooral dat bij overlijden er sprake is van een substantiële belastingheffing over vrijwel het gehele vermogen, voor zover dat is toe rekenen aan het vastgoed. Het gaat dan om 31% aanmerkelijk belangheffing (IB) en 20% erfbelasting. Een heffing van per saldo van 44,8%.
Welke actie is nodig?
Al deze maatregelen vragen om actie van u als adviseur. De vraag is wat we nu moeten gaan doen gelet op de te verwachten maatregelen. Hierbij valt te denken aan het volgende:
- Dit jaar nog de vastgoedonderneming herroepelijk schenken onder het oude regime. En ja: ik weet dat de Belastingdienst handelt of de nieuwe maatregel al lang is ingevoerd.
- Opnieuw kijken naar de beleggingsmix van de vastgoedondernemer. Hij kan het zich niet permitteren om bij overlijden geen vrije middelen te hebben om belasting te betalen.
De belastingheffing bij overlijden is natuurlijk echt een serieus punt. Jonge vastgoedondernemers kunnen dit nog wel oplossen door een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten, waardoor er gelden vrijkomen om de belasting te betalen. In andere gevallen is er geen andere optie dan bij leven vastgoed al om te zetten in meer liquide beleggingen. Je wilt immers toch niet je erfgenamen met deze claim opzadelen, waardoor zij gedwongen vastgoed onder de marktprijs moeten verkopen.
De straf voor de vastgoedondernemer zal leiden tot minder beschikbaar vastgoed. Maar actie nu van uw kant voorkomt in ieder geval grotere problemen voor hen en de erfgenamen later.
Een nieuwe verrassing
In artikel 15b Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 is sinds 1 januari 2019 een zogenaamde earningsstrippingmaatregel opgenomen. Deze volgde uit richtlijnen van de Europese commissie om winstverschuiving en grondslaguitholling tegen te gaan (ATAD1). Nederland heeft de richtlijn ruimhartig geïmplementeerd, hetgeen ertoe leidde dat ook binnenlandse vastgoedondernemingen onder de maatregel vallen. Aangezien er echter op dit moment een drempel van € 1 miljoen aan rente per jaar is opgenomen, vielen de meeste vastgoedondernemingen effectief niet onder deze maatregel, althans hadden zij geen last van de renteaftrekbeperking. Werd er meer dan € 1 miljoen per jaar aan rente betaald, dan werd er nog weleens voor gekozen om de onderneming op te splitsen, zodat de drempel binnen het concern meerdere keren kon worden toegepast.
Vanwege deze laatste actie van diverse vastgoedondernemingen stelt het kabinet nu voor om deze drempel geheel te laten vervallen. Niet omdat ATAD 1 dat vereist, maar omdat men eigen en vreemd vermogen meer gelijk wil behandelen en het oneigenlijk ontgaan van de regeling wil bestrijden.
Het effect is enorm. Trekt een vastgoedlichaam meer rente af dan 20% van de gecorrigeerde winst, dan is het meerdere aan rente niet aftrekbaar. Gecorrigeerde winst is de winst verhoogd met afschrijving, afwaarderingen en rente. Er zijn vele vastgoedlichamen die meer rente in aftrek brengen dan de genoemde 20% van de gecorrigeerde winst. Het rendement op vastgoed is immers vaak niet zo hoog. Dit gaat veel van uw cliënten raken.
Als adviseur is het zaak dit al te inventariseren en hierop te anticiperen. Het concluderen als het al te laat is, geeft vaak nog maar een beperkte manoeuvreerruimte.
Ter afsluiting
Het is opmerkelijk hoe de vastgoedondernemer wordt gecriminaliseerd. Ook in de voorjaarsnota wordt in relatie tot vastgoed veelvuldig gesproken in termen als ‘constructies’, ‘oneigenlijk gebruik’, etc. Als je het maar vaak genoeg zegt, ga je het ook zelf geloven. De volgende stap is het balkje voor de ogen en de streepjespyjama in de gevangenis.
Overal waar dingen goed gaan, gaan ook dingen mis. Ik heb echter het idee dat we nu wat uit de bocht aan het vliegen zijn. Anderzijds is het ook wat het is. Daarom is het zaak om tijdig te anticiperen op de aangekondigde maatregelen, om zo verdere ongelukken te voorkomen.
Mr. dr. Chris Dijkstra is directeur van Watermill Tax & Legal B.V. te Utrecht, tevens verbonden aan de Radboud Universiteit Nijmegen.
Powered by Sdu Licent Academy & Sdu Opleidingen
Wist jij dat Sdu Licent Academy een breed educatieaanbod heeft, waarmee jij je PE-punten kan halen? Zo komt het thema vastgoed oa terug tijdens Tax Talks en de Masterclass Vastgoedfiscaliteiten 2023.
Geef een reactie