De verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon zijn niet alleen belast met overdrachtsbelasting in gevallen van misbruik.
Belastbaar feit overdrachtsbelasting
Afgezien van bepaalde vrijstellingen en uitzonderingen is de verkrijging van een Nederlandse onroerende zaak belast met overdrachtsbelasting. Daarbij gaat het overigens niet alleen om de juridische eigendom. Ook de verkrijging van de economische eigendom is een belastbaar feit voor overdrachtsbelasting
Onroerendezaakrechtspersoon (OZR)
Zonder nadere regelgeving zouden partijen de heffing van overdrachtsbelasting gemakkelijk kunnen voorkomen door in aandelen te handelen in plaats van onroerende zaken. Wie alle aandelen in een bv koopt, waarvan een pand de enige bezitting is, heeft effectief gezien immers een pand verworven. Om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting zo gemakkelijk is te omzeilen, kent de fiscaliteit het begrip onroerendezaakrechtspersoon (OZR). Een OZR telt voor de overdrachtsbelasting bij fictie als een onroerende zaak Van een OZR is sprake:
- als de bezittingen van die rechtspersoon op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in jaar dat daaraan voorafgaat voor meer dan 50% (hebben) bestaan uit onroerende zaken. Tegelijkertijd moet minstens 30% van de bezittingen (hebben) bestaan uit onroerende zaken, die in Nederland liggen. Deze onroerende zaken moeten als geheel genomen op dat tijdstip voor 70% of meer dienstbaar zijn (geweest) aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken. Hierbij moet men onder onroerende zaken steeds ook fictieve onroerende zaken verstaan; of
- als het recht van lidmaatschap in een vereniging of een coöperatie het recht omvat op minstens 90% van het gebruik van een Nederlandse (fictieve) onroerende zaak of een zelfstandig te gebruiken deel daarvan.
Belaste verkrijging door natuurlijk persoon
Niet alle verkrijgingen van aandelen of lidmaatschapsrechten in een OZR vallen onder de overdrachtsbelasting. Voor een natuurlijk persoon is de verkrijging van aandelen in een OZR alleen belast als hij daarna samen met zijn echtgenoot, nauwe verwanten en/of verbonden lichamen een belang van een derde of meer in dat lichaam heeft. In dit kader tellen bloed- en aanverwanten in de rechte lijn en in de tweede graad van de zijlinie als nauwe verwanten. Bovendien moet de verkrijger zelf, eventueel samen met zijn echtgenoot, een belang van minimaal 7% in die OZR hebben.
Belaste verkrijging lichaam
Voor een lichaam is pas sprake van een belaste verkrijging van een aandeel/ lidmaatschapsrecht in een OZR als dat lichaam vervolgens een belang van een derde of meer in de OZR houdt. Het lichaam mag dat belang ook samen met een verbonden natuurlijk persoon of verbonden lichaam houden.
Verbonden partijen
Voor wat betreft de belaste verkrijging van aandelen in een OZR moet men rekening houden met de volgende vormen van verbondenheid:
- Een lichaam telt voor een natuurlijk persoon als een verbonden lichaam als hij en/of zijn echtgenoot en/of nauwe verwanten, eventueel gezamenlijk, daarin een belang houdt van minstens een derde.
- Twee lichamen zijn met elkaar verbonden als het ene lichaam een belang in de ander heeft. Daarnaast zijn twee lichamen met elkaar verbonden als een natuurlijk persoon, al dan niet samen met zijn echtgenoot en/of nauwe verwanten, in beide lichamen een belang van minstens een derde heeft.
- Een natuurlijk persoon telt voor een lichaam als een verbonden natuurlijk persoon als hij en/of zijn echtgenoot en/of nauwe verwanten, eventueel gezamenlijk, in dat lichaam een belang houdt van minimaal een derde. De echtgenote en nauwe verwanten van zo’n verbonden persoon kwalificeren zelf ook als verbonden personen.
Holdings
Bij de verkrijging van een aandeel in een holding dient men ook te kijken naar de deelnemingen. Bezit de holding namelijk een belang van minimaal een derde in een andere vennootschap? Dan telt de deelneming in die vennootschap als een aandeel in de bezittingen van die vennootschap. Bij de toets in welke mate de bezittingen van de holding bestaan uit vastgoed is dus ook al het vastgoed van een 100% deelneming van belang. Overigens moet men dubbeltellingen voorkomen. In beginsel dient men vorderingen van de OZR op de verkrijger en verbonden partijen te negeren. Dit is anders als deze vorderingen en schulden horen bij de normale bedrijfsuitoefening. Heeft de OZR een schuld aan de verkrijger of aan verbonden partijen? Dan worden de bezittingen geacht te zijn gefinancierd met deze schulden en tellen zij niet mee. Tenzij de bezittingen passen bij de normale bedrijfsuitoefening van de OZR.
Samenhangende overeenkomst
Het opknippen in transacties is geen manier om een belaste verkrijging van aandelen of lidmaatschapsrechten in een OZR te voorkomen. Men moet namelijk iedere verkrijging bezien met inbegrip van de zogeheten samenhangende overeenkomsten. In de volgende gevallen gaat de Belastingdienst ervan uit dat sprake is van een samenhangende overeenkomst:
- Dezelfde verkrijger, zijn echtgenoot, bloed- en aanverwanten in de rechte linie en/of een lichaam waarin de eerdergenoemde personen een belang van 90% of meer hebben, verkrijgen binnen twee jaren opnieuw een belang in de OZR; of
- Binnen hetzelfde concern vindt binnen twee jaar een verkrijging in de OZR plaats.
Misbruik niet nodig
Een bv stelde overigens in een zaak voor Rechtbank Zeeland-West-Brabant dat heffing van overdrachtsbelasting achterwege moest blijven als geen sprake was van misbruik. De rechtbank is het echter oneens met dit standpunt. Ook als de partijen geen constructies to stand willen brengen, geldt bijvoorbeeld het verbondenheidscriterium. Ook in zo’n geval kan sprake zijn van een belaste verkrijging van aandelen in een OZR.
Geef een reactie