Wie onverwachts en zonder dat daartoe een wettelijke verplichting bestaat een winst uit een onroerende zaak ontvangt, heeft niet de economische eigendom van die zaak.
Vastgoed in box 3
Is een inkomstenbelastingplichtige eigenaar van een onroerende zaak die geen fiscale eigen woning vormt en niet behoort tot het vermogen van een onderneming of werkzaamheid? Dan valt deze onroerende zaak in box 3: belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. De berekening van dit inkomen vindt plaats op forfaitaire wijze. Op grond van het rechtsherstel volgens de forfaitaire spaarvariant geldt voor vastgoed het forfaitair rendement voor overige beleggingen. Voor 2020 bedraagt dat forfaitaire rendement 2,74%. Overigens geldt een vrijstelling voor onroerende zaken die kwalificeren als bossen, natuurterreinen of aangewezen landgoederen.
Waardering van onroerende zaken
De hoofdregel is dat bezittingen in box 3 worden gewaardeerd tegen de waarde in het economische verkeer. Voor woningen geldt echter een afwijkende waardering. Men dient dan de WOZ-waarde te hanteren. Maakt de onroerende zaak deel uit van een grotere onroerende zaak? Dan is de waarde van de onroerende zaak te stellen op het deel van de WOZ-waarde dat valt toe te rekenen aan het desbetreffende deel. Bij verhuur van een woning aan huurders met recht op huurbescherming, vermenigvuldigt men de WOZ-waarde met de zogeheten leegwaarderatio. Hetzelfde geldt bij een onroerende zaak die de eigenaar verpacht op grond van een pachtovereenkomst van minstens twaalf jaar. In 2022 ligt de leegwaarderatio tussen de 45% en 85%. Bij erfpacht vindt een correctie van de WOZ-waarde plaats voor de erfpachtcanon. Deze correctie bedraagt zeventien (twintig als het deel van de erfpachtcanon is toe te rekenen aan een verhuurde woning) maal het jaarlijkse bedrag.
Buitenlandse belastingplichtige met Nederlandse onroerende zaken
Buitenlandse belastingplichtigen zijn volgens de nationale wet Nederlandse inkomstenbelasting verschuldigd over hun bezittingen in Nederland. Daartoe behoren ook onroerende zaken die in Nederland liggen. Ook rechten die (in)direct betrekking hebben op Nederlandse onroerende zaken, behoren tot de bezittingen in Nederland. Volgens de nationale wet zijn buitenlandse onroerende zaken in handen van binnenlandse belastingplichtigen onderdeel van hun wereldinkomen.
Heffingsbevoegdheid volgens belastingverdrag
Veel belastingverdragen, bijvoorbeeld het belastingverdrag tussen Nederland en Oman, staan echter toe dat de staat waar de onroerende zaak is gelegen belasting heft over de inkomsten uit die onroerende zaak. De staat waar de eigenaar woont, verleent dan een tegemoetkoming ter voorkoming van dubbele belasting door een vrijstelling.
Geen economische eigendom
Ondanks deze toekenning van het heffingsrecht was tussen de Belastingdienst en een man een geschil ontstaan over de vraag of de man inkomen had genoten uit drie onroerende zaken in Oman. Hof Den Bosch oordeelde dat de onroerende zaken überhaupt niet tot het box 3-vermogen van de man behoorden. Het was namelijk niet aannemelijk dat de man de economische eigendom van deze onroerende zaken had. Hij had aanvankelijk wel in dat vastgoed geïnvesteerd. Maar door de Arabische lente en de wereldwijde crisis was de man zijn baan kwijtgeraakt. Daardoor was hij gedwongen het vastgoed om niet over te dragen aan een vriend en zakenrelatie. Uiteindelijk had zijn vriend de onroerende zaken met winst weten te verkopen. Vervolgens deed de vriend een groot deel van de winst toekomen aan de man. Daartoe was hij echter niet verplicht, zodat de man niet de economische eigendom had gehad.
Verdrag: art. 6 en 23, eerste lid, onderdeel b Verdrag NL-Oman
Wet: art. 5.3, tweede lid, onderdeel a, 5.7, 5.19, 5.20 en 7.7 Wet IB 2001
Besluit: art. 17a en 17b Uitv besl IB 2001
Masterclass vastgoedfiscaliteiten
Twee topspecialisten in de vastgoedfiscaliteit praten u volledig bij over de laatste ontwikkelingen trends in vastgoedland. Van afwaardering in de IB en Vpb naar btw-problematiek bij verhuur.
Geef een reactie