In een arrest bevestigt de Hoge Raad dat de waarde van een sloopwoning alleen onder bepaalde voorwaarden ineens tot nihil is af te waarderen.
Een woningcorporatie exploiteerde sociale huurwoningen. Zij had 90 sociale huurwoningen gesloopt (de sloopwoningen). Daarvoor in de plaats had zij 66 nieuwe sociale huurwoningen, 27 vrijesectorhuurwoningen en 20 koopwoningen gebouwd. In geschil was of de woningcorporatie de sloopwoningen tot beneden de bedrijfswaarde mocht afwaarderen. Dat wil zeggen, tot uitsluitend de marktwaarde van de ondergrond. Daardoor zou zij de waarde van de opstallen op nihil mogen stellen. Hof Den Haag (NTFR 2021/218) heeft die vraag ontkennend beantwoord.
Opstal en ondergrond vormen één bedrijfsmiddel
In cassatie schetst de Hoge Raad het volgende juridische kader. Een gebouw (opstal plus ondergrond) wordt als één bedrijfsmiddel beschouwd. In het geval van de sloop van een bestaand gebouw ter wille van de stichting van een nieuw gebouw, berekent men in de regel de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel door de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van het opgeofferde gebouw – inclusief grond – te vermeerderen met de kosten van de bouw. Deze hoofdregel roept de vraag op of de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal dient te worden toegerekend aan de opstal van het nieuwe gebouw dan wel aan de ondergrond ervan. Toerekening aan de opstal dient plaats te vinden indien de functie van dit nieuwe gebouw als bedrijfsmiddel van de belastingplichtige niet wezenlijk afwijkt van de functie van het gesloopte gebouw.
Wezenlijk afwijkende functie
Wijkt die functie wel wezenlijk af? Dan moet men de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal toerekenen aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Dat geldt ook indien de belastingplichtige een gebouw (grond en opstal) koopt met het doel om op die grond een nieuwe opstal te laten bouwen, en daartoe eerst de oude opstal laat slopen. In die gevallen is de aanname dat de belastingplichtige de waarde van de gesloopte opstal primair heeft opgeofferd om de grond waarop deze zich bevond vrij te maken.
Afwijking op hoofdregel
In afwijking van deze hoofdregel kan in uitzonderlijke gevallen toerekening van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal aan de kostprijs van het nieuwe gebouw achterwege blijven. In die gevallen kan de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal direct en volledig ten laste van de winst te brengen. De Hoge Raad introduceert de volgende nieuwe, cumulatieve voorwaarden waaraan men moet voldoen:
- het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming van de belastingplichtige,
- het gesloopte gebouw was in de bedrijfsuitoefening zodanig versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal, en
- het nieuwe gebouw is een bedrijfsmiddel dat binnen de onderneming van de belastingplichtige dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw.
Onvoldoende slijtage van sloopwoningen
Indien de kostprijs van het nieuwe gebouw overeenkomstig de hoofdregel is bepaald, en deze kostprijs de bedrijfswaarde van dat gebouw overtreft, laat goed koopmansgebruik toe de boekwaarde van dat gebouw dienovereenkomstig te verminderen. Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde op grond van omstandigheden die al bekend waren op het investeringsmoment, is echter niet toegestaan. In de hofuitspraak ligt het oordeel besloten dat de sloopwoningen niet zodanig waren versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde was toe te kennen in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal. Dat oordeel is cassatieproof. Uitgaande van dit oordeel heeft het hof terecht beslist dat de woningcorporatie de boekwaarde van de gesloopte opstallen niet ineens ten laste van het resultaat van 2011 kan brengen.
Wet: art. 3.25 en 3.29c Wet IB 2001
Bron: Hoge Raad 23 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1274, 20/04195
Geef een reactie