Een tweede gerechtshof (Hof Arnhem-Leeuwarden) heeft geoordeeld dat de aandeelhouders van een vastgoed-bv een beroep kunnen doen op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet. Volgens het Hof kan vastgoedexploitatie onder omstandigheden namelijk als een ‘onderneming’ worden aangemerkt.
Hof Arnhem-Leeuwarden zit hiermee op één lijn met Hof Den Haag dat in een vergelijkbare zaak in dezelfde zin oordeelde. Over laatstgenoemde uitspraak bereikt ons het bericht dat het ministerie van Financiën het cassatieberoep heeft ingetrokken, vermoedelijk vanuit tactisch oogpunt omdat men geen succes verwacht van de gang naar de Hoge Raad.
Weigering toepassing BOF
Allereerst een korte schets waar het allemaal om draait. Bij de overdracht krachtens schenking of erfrecht van de aandelen in een vastgoed-bv weigert de fiscus in de meeste gevallen de toepassing van de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF). Deze faciliteiten zijn in het leven geroepen om te voorkomen dat de belastingheffing bij een bedrijfsopvolging leidt tot liquiditeitsproblemen waardoor de continuïteit van het familiebedrijf in gevaar komt. Volgens de fiscus zijn deze faciliteiten alleen maar bedoeld voor ondernemingsvermogen en in de ogen van de fiscus vormt vastgoedexploitatie geen onderneming.
Bedrijfsopvolging bij vastgoed-bv's
Het belang van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor aandeelhouders in vastgoed-bv’s kan dan ook zeer groot zijn. Zonder de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kan de belastingheffing bij een bedrijfsopvolging (bijvoorbeeld in geval van overlijden) namelijk oplopen tot 40% (inkomstenbelasting en erfbelasting). De wetgeving voorziet ook niet in een betalingsregeling. Juist bij vastgoed-bv’s zal de belastingheffing bij een bedrijfsopvolging dan ook leiden tot liquiditeitsproblemen waardoor de continuïteit van het familiebedrijf in gevaar komt.
Activiteiten vastgoed-bv
In de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden zijn aandelen in een vastgoed-bv met een omvangrijke vastgoedportefeuille geschonken door vader aan zoon. De vastgoedportefeuille bestaat uit 20 tot 25 onroerende zaken in de verhuur met een waarde van enkele miljoenen. Het Hof oordeelt dat sprake is van een onderneming vanwege de aard en de omvang van de arbeid die door de vader wordt verricht, die onmiskenbaar is gericht op een hoger rendement dan een belegger zou nastreven. Het zakelijke netwerk en de expertise van de vader (een voormalig makelaar) zijn daarbij belangrijke omstandigheden.
De werkzaamheden die in de vastgoed-bv worden verricht bestonden o.a. uit:
• aan- en verkoop van vastgoed;
• realiseren van bouwprojecten;
• het doen van marktonderzoek naar goede huurmarkten;
• onderhandelingen met huurders over huurprijzen en andere condities;
• inspecties bij huurders;
• regelen van verbouwingen, onderhoud;
• regelen van herfinancieringen;
• verzorgen van huurcontracten;
• innen van de huur;
• administratie.
Tevens oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden dat de door de fiscus aangevoerde vergelijking van de behaalde rendementen met het rendement van de ROZ/IPD Nederlandse vastgoedindex niet relevant is. Het gaat er namelijk om dat een meer dan normaal vermogensrendement wordt verwacht. De reeds behaalde resultaten spelen daarbij geen rol.
Toch onderneming
Het Hof is dan ook van mening dat bij het geheel van activiteiten van de vastgoed-bv, op grond van de aard en omvang daarvan en de expertise van de vader, de beoogde continuïteit van de werkzaamheden voorop staat. Volgens het Hof werd dan ook een materiële onderneming gedreven binnen de vastgoed-bv. Gevolg: de belanghebbende kan een beroep doen op de fiscaal voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteit(en).
Beroep op BOF bij vastgoedexploitatie niet op voorhand kansloos
De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden en het intrekken van het cassatieberoep tegen de uitspraak van Hof Den Haag bevestigen opnieuw dat men bij een beroep op de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in geval van vastgoedexploitatie niet op voorhand kansloos is, ondanks de starre houding van de fiscus. Wil men kans van slagen hebben dan is het van groot belang een zorgvuldige analyse te maken van de feiten en omstandigheden. Uiteraard kunnen wij u daarin bijstaan.
Mr drs O. (Onno) Adriaansens en drs. A. (Aad) Rozendal zijn beiden werkzaam als belastingadviseur bij RSM Niehe Lancée Kooij. Laatstgenoemde is tevens Hoofd Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Niehe Lancée Kooij en als docent verbonden aan de leerstoelgroep belastingrecht van de Universiteit van Amsterdam.
Meer over de BOF voor vastgoed-bv's leest u binnenkort in het Vakblad Estate Planning.
Geef een reactie