Economische eigenaars van onroerend goed die de juridische eigendomsrechten nog elders hebben liggen, ondervinden hiervan in de praktijk diverse problemen. De KNB heeft deze problemen in kaart gebracht een geeft aan deze onder de aandacht van de wetgever te brengen en hoopt zo tot een oplossing hiervoor te komen.
In de praktijk doen zich problemen voor met betrekking tot economische eigendomsoverdrachten van onroerende zaken die in het verleden hebben plaatsgevonden. De oorsprong van deze problematiek ligt vóór 31 maart 1995 18.00 uur. Tot dat moment was uitsluitend de verkrijging van de juridische eigendom van in Nederland gelegen onroerende zaken belast met overdrachtsbelasting. De verkrijging van de economische eigendom hiervan was onbelast. Sinds dit moment is ook de verkrijging van de economische eigendom van in Nederland gelegen onroerende zaken belast met overdrachtsbelasting. Vanwege het fiscale voordeel werd vóór 31 maart 1995 18.00 uur vaak uitsluitend de economische eigendom overgedragen. De juridische eigendom bleef achter bij de overdrager.
Schade aan derden
Door deze praktijk zijn er veel gevallen waarin de juridische en economische eigendom in verschillende handen zijn. Dit leidt in de praktijk tot diverse problemen. Zo is de juridisch eigenaar onder omstandigheden aansprakelijk voor schade die derden oplopen door bijvoorbeeld rondvliegende dakpannen of een schoorsteen die instort. De onroerende zaak wordt echter vaak bewoond en onderhouden door de economisch eigenaar, zodat deze aansprakelijkheid eerder thuishoort bij degene die economisch eigenaar is. De juridisch eigenaar wordt aangeslagen voor belastingen en heffingen die voor rekening zijn van de economisch eigenaar. Deze verrekening brengt administratieve rompslomp met zich mee. Voor derden is niet kenbaar wie de ‘echte’ eigenaar is van een onroerende zaak. Deze staat bij het Kadaster slechts op naam van de juridisch eigenaar. Dit geeft een onvolledige voorstelling van zaken en levert, ook voor overheidsinstanties, onduidelijkheid op.
Volmachten
Bij de economische eigendomsoverdracht heeft de juridisch eigenaar vaak een (onherroepelijke) volmacht afgegeven aan de economisch eigenaar inzake de toekomstige levering van de juridische eigendom aan de economisch eigenaar. Deze eindigt echter geregeld door onder andere de dood of het faillissement van de volmachtgever. Dit levert dan vaak problemen op wanneer de economisch eigenaar de juridische eigendom wenst te verkrijgen. Wie moeten hieraan meewerken en zijn zij hiertoe bereid en in staat?
Ontbonden rechtspersoon
Met enige regelmaat komt het voor dat de rechtspersoon (meestal een bv of stichting) die de juridisch eigenaar is, inmiddels is ontbonden. Via de omslachtige en kostbare procedure van artikel 2:23c BW en na inschakeling van een advocaat en rechter moet dan de vereffening heropend worden en herleeft de rechtspersoon tijdelijk.
Het wordt helemaal vervelend en ingewikkeld wanneer de juridisch of economisch eigenaar failliet gaat. Uit de jurisprudentie is op te maken dat dit tot ongedachte en ongewenste situaties kan leiden.
Overdrachtsbelasting
Deze problematiek maakt de gescheiden eigendomssituatie veelal ongewenst. Maar ook om andere redenen is het veelal de bedoeling dat de juridische eigendom alsnog in handen komt van de economisch eigenaar. Dit brengt echter, afgezien van verkrijging hiervan door erfrecht of verdeling van een nalatenschap (artikel 3 lid 1 onderdelen a en b WBR), heffing van overdrachtsbelasting mee. Dit vormt een drempel om tot juridische eigendomsoverdracht over te gaan, waardoor de gesignaleerde problematiek blijft voortbestaan.
Amnestieregeling
Ter oplossing hiervan zou gedurende een jaar de mogelijkheid kunnen worden geboden de juridische eigendom vrij van overdrachtsbelasting in handen van de economisch eigenaar te krijgen. Een dergelijke ‘generale amnestieregeling’ heeft eerder gegolden voor zogenoemde TBS-panden. DGA’s die een bedrijfspand vanuit hun privévermogen aan hun BV ter beschikking stelden, kregen de gelegenheid dit in 2010 zonder heffing van inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting over te dragen aan hun BV. Ook heeft in 2007 een tijdelijke regeling gegolden op grond waarvan DGA’s tegen gereduceerd aanmerkelijkbelangtarief dividend uit hun BV konden halen. De regeling kan worden beperkt tot gevallen waarin de economische eigendom is verkregen vóór 31 maart 1995 18.00 uur.
Meer informatie: Problemen met oude economische eigendomsoverdrachten
Geef een reactie