Het geactualiseerde vastgoedbesluit bevat onder meer een versoepeling voor het met terugwerkende kracht opteren voor btw-belaste verhuur. Mr. Carola van Vilsteren behandelt het besluit in een Tax Talks e-learning.
Als een btw-ondernemer een onroerende zaak levert, is deze levering in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting, maar belast met overdrachtsbelasting. Voor het begrip ‘onroerende zaak’ moet men aansluiten bij de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie, zo legt Van Vilsteren uit. Uit deze uitspraken blijkt dat een onroerende zaak een goed is dat met de grond is verbonden. Dit goed is niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen. De hoofdregel kent echter een aantal uitzonderingen. Zo is de levering van een onroerende zaak van rechtswege belast met omzetbelasting en geldt onder voorwaarden een vrijstelling van overdrachtsbelasting als:
- het gaat om de levering van (een deel van) een gebouw dat niet meer dan twee jaren vóór de levering voor het eerst in gebruik is genomen; of
- de geleverde onroerende zaak kwalificeert als een bouwterrein.
Grond bestemd voor bestrating
Van Vilsteren wijst erop dat in de praktijk geregeld de vraag opkomt of de levering van onbebouwde grond, bestemd voor bestrating met klinkers of stelconplaten, voor de omzetbelasting kwalificeert als een bouwterrein. Deze vraag komt onder meer aan de orde in het Besluit onroerende zaken omzetbelasting. Dit besluit is in december 2023 geactualiseerd en staat ook wel bekend onder de naam Vastgoedbesluit. Volgens dit besluit kwalificeert klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting, als een gebouw. Ook klinkerbestrating met een fundering die in asfalt is ingelegd, kwalificeert als een gebouw. Als echter sprake is van een terrein met klinkers die geen onderdeel uitmaken van een geheel en die eenvoudig zijn te verwijderen, is geen sprake van een gebouw. Dat geldt ook voor een terrein met stelconplaten.
Handelen alsof rechtsgeldig is geopteerd
Al vóór de actualisatie van het vastgoedbesluit was goedgekeurd dat de partijen met terugwerkende kracht onder voorwaarden konden opteren voor btw-belaste verhuur van vastgoed. Meer specifiek, tot drie maanden vanaf moment van juist opteren was met terugwerkende kracht te opteren. Het nieuwe besluit bevat een versoepeling. Het gaat om situaties waarin – ondanks één of meer formele onjuistheden – is gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd voor btw-belaste verhuur. In zulke situaties geldt geen limiet meer aan de periode tot wanneer met terugwerkende kracht valt te opteren voor btw-belaste verhuur. Voor situaties waarin partijen niet hebben gehandeld alsof is geopteerd, blijft de termijn van drie maanden wel van toepassing. Aan de nieuwe goedkeuring zijn de volgende voorwaarden verbonden:
- er is gedurende de hele periode waarvoor men verzoekt om toepassing van de optie voor belaste verhuur dan wel de periode zoals opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst voldaan aan de 90%-norm (voor bepaalde branches en sectoren aan de 70%-norm) die geldt voor toepassing van de optie belaste verhuur, en
- partijen hebben gedurende de hele periode gehandeld alsof ze rechtsgeldig hebben gekozen voor belaste verhuur. Dat wil zeggen dat btw is berekend en op de factuur is vermeld en dat partijen de daaraan gepaarde wettelijke gevolgen aanvaarden.
Wet: art. 15, eerste lid, onderdeel a WBRV en art. 11, eerste lid, onderdeel a Wet OB 1968
Besluit: Besluit onroerende zaken omzetbelasting, nr. 2023-26908
Méér weten?
Tax Talks is hét online learning platform voor fiscalisten. Wekelijks (30x per jaar) wordt een webinar of e-learning beschikbaar gesteld die je via het online platform kunt bekijken. Na het afronden van de bijbehorende kennistoets ontvang je een certificaat en PE-punten.
Geef een reactie