Met het wetsvoorstel Betaalbare huur dat minister De Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties naar de Tweede Kamer heeft gestuurd wil het kabinet te hoge huren in het middensegment aan banden leggen en de positie van huurders beter beschermen. De wet is zodanig vormgegeven dat ook investeringen in de middenhuur blijven lonen.
Het wetsvoorstel Betaalbare huur zorgt ervoor dat meer mensen een betaalbare huurwoning kunnen krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning. De gereguleerde huur wordt met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal € 1.123 per maand gaan kosten. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten zolang daar noodzaak toe is en wordt iedere vijf jaar geëvalueerd
Wijzigingen in het wetsvoorstel
- De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt:voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025). De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
- De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
- WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
- Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen:
- Plus en minpunten voor energielabels
- Betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte
- Betere waardering sanitair en keuken
- Herziening waardering monumenten
Investeerders
Een veelgehoorde zorg bij de regulering van de middenhuur is dat het niet meer rendabel is om te verhuren in het middensegment en de regulering zou leiden tot een golf aan verkopen van huurwoningen (het zogeheten uitponden). Hier plaatst de minister een aantal nuanceringen bij. Een aanzienlijk deel van de woningen die straks in de middenhuur komen te vallen (60 procent), heeft al een huurprijs die onder de maximale huur volgens het WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen naar aanleiding van de regulering van de middenhuur.
Voor de andere 40 procent van de woningen die wel hun huurprijs aan het WWS zullen moeten aanpassen, geldt allereerst dat de middenhuurregulering pas ingaat bij bewonerswissel. De terugval in huurinkomsten voor de verhuurder manifesteert zich dan ook niet direct bij ingang van de wet. Ook geldt dat niet iedere terugval in huurinkomsten een probleem voor voortzetting van de verhuur met zich meebrengt. De verwachting is dat de woningen waarvan de huurprijs moet worden bijgesteld, met gemiddeld € 190 per maand moet dalen. Bij een fors deel van deze woningen is de huurverlaging minder dan € 100 per maand (42 procent). De meest recente cijfers van het Kadaster laten overigens zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Uit cijfers van het Kadaster blijkt daarnaast dat ondanks beleggers meer verkochten dan aankochten, hun aandeel in de woningvoorraad wel is toegenomen: van 8,6% in 2021, en 9,0% in 2022 naar 9,4% in 2023.
Masterclass Vastgoedfiscaliteiten
De vastgoedfiscaliteit is volop in beweging. De gestegen rente en inflatie trekken een wissel op de vastgoedmarkt. Bestaand vastgoed moet in hoog tempo worden verduurzaamd. De politiek heeft het nadrukkelijk gemunt op vastgoed: de woningmarkt wil men reguleren en privé-vastgoed zwaar belasten. Waardevermindering ligt op de loer. Er is een enorme vraag naar woningen die mondjesmaat kan worden vervuld. Tijd voor een update!
Geef een reactie